Actualité juridique : Garantie décennale et perte de loyers ?

Le 5 décembre 2019 la Cour de cassation a déterminé que la garantie décennale ne peut couvrir les pertes de loyer.

Garantie décennale et loyers

D’après le code des assurances, le maître d’ouvrage qui souhaite effectuer des travaux de construction doit souscrire à une assurance garantie décennale. « Le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué » dans le cas d’une atteinte à la solidité ou d’une impropriété à la destination de l’ouvrage.

Début décembre la Cour de cassation a tranché, la garantie décennale ne peut pas couvrir les pertes de loyers consécutive à un sinistre.

Bien que la perte de loyers soit une conséquence directe d’un défaut de construction, si le client souhaite réclamer une indemnisation, d’un préjudice indirect, il est nécessaire d’avoir un accord signé au préalable avec l’entrepreneur.

Il apparait clairement que la cour interprète le rôle de la garantie décennale au sens strict sans lui prêter d’autres vocations que la réparation des dommages à l’ouvrage.

Pourquoi la garantie décennale ne tient-elle pas compte des loyers perdus ?

La réponse est simple, la garantie décennale ne couvre QUE LES DOMMAGES MATÉRIELS, la perte de loyers étant un dommage de nature pécuniaire et non matériels.

En effet, l’intérêt de souscrire à une garantie décennale est qu’elle finance les travaux de réparation au cours des dix années qui suivent la réception du chantier par le maître d’ouvrage, et cela même si l’entreprise est en dépôt de bilan.

La garantie décennale couvre les dommages qui mettent en danger la sécurité des occupants au titre de la solidité ou de l’impropriété à la destination.

Cette garantie prendra en compte les réparations, les constructions, les rénovations, les ravalement de façades etc mais ne pourra pas couvrir le montant de la perte de loyers dû à ces constructions.

La garantie décennale est prévue à l’article 1792-4-1 du Code civil. Celui-ci mentionne que le constructeur en est déchargé à la fin d’un délai de dix ans à compter de la réception des travaux.

Si des sinistres se déclarent avant la fin des 10 années et se prolongent au delà, la garantie décennale pour le sinistre en question continuera à suivre son cours.

Exemples jurisprudence

Le propriétaire d’un appartement dont la terrasse en bois avait été mal posée et le matériau avait été mal choisi avait saisi la justice, en effet il était face à un défaut de construction.  Suite à ce défaut il ne pouvait plus louer son bien ce qui lui a causé un dommage de nature pécuniaire, puisque cela a entrainé une perte de loyer.

La garantie de dix ans, obligatoire pour tout entrepreneur, obligeait son assureur à prendre en charge la réfection mais le chantier devait durer plus d’un mois.

Il désirait être indemnisé dans le but de couvrir les frais des travaux réalisés pour la réparation du défaut, mais également pour la perte de loyers engendrée.

Dans un premier temps, il avait obtenu gain de cause, s’agissant d’un dommage immatériel consécutif. Cependant, la Cour de cassation a contesté cette solution car elle étendrait le champ de la garantie décennale au-delà de ce que prévoit la loi. (Cass. Civ 3, 5.12.2019, G 18-20.181)

Tel que l’indique le code des assurances, la garantie décennale a couvert la réparation : « le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel a contribué ».

Le propriétaire d’un immeuble dont la destination est la location a plusieurs assurances obligatoires et facultative à sa charge, on distingue notamment :

– L’assurance du propriétaire non occupant (qui n’exonère pas le locataire de s’assurer en multirisque !)

– L’assurance des loyers impayés qui aurait pu jouer un rôle dans le cas de la jurisprudence explicité ci-dessus.